מימון חוץ בנקאי "מזנין" לנדל"ן ונכסים הגשר שבין ההון העצמי למימון הבנקאי
ניתן לומר 3 דברים המאפיינים את שוק הנדל"ן מההיבט הפיננסי שלו:
- שוק הנדל"ן במהותו צורך סכומים גדולים מאוד של מימון והון.
- הרכב המימון יכלול בדרך כלל מימון בנקאי בשיעור של כ 70% במיזמי מגורים וכ 80% לנכסים מניבים.
- מרבית הגופים היזמיים ובעלי נכסים פועלים במחסור תמידי של הון עצמי ולעולם ינסו למנפו ככל הניתן.
ברוב שווקי הנדל"ן בארה"ב, במזרח ובאירופה קיים מגוון רחב של גורמים ומכשירי מימון חוץ בנקאיים המספקים מקורות משלימים לצרכי ההון העצמי יקר הערך.
צרכי השוק וההזדמנות:
בישראל, המהווה שוק קטן בסופו של דבר, אפשר לתאר את מפת הגורמים הפועלים ואת מקורות המימון שלרשותם כלהלן:
א. בתחום הנכסים המניבים -
|
הגופים הפועלים |
מקורות ההון העצמי לביצוע ההשקעות |
קשיים אופיניים בגיוס הון עצמי |
|
חברות ציבוריות להשקעה בנכסים מניבים |
בעיקר הנפקת אג"ח שתמורתן מהווה הון עצמי להשקעה בנכסים |
בכפוף לנושאי דירוג ומגבלות לווה בודד בדרך כלל אין בעיות בגיוס. |
|
בעלי נכסים לשימוש עצמי |
בעיקר הון עצמי של הבעלים |
- מחסור קבוע במקורות הון עצמי, |
|
חברות ציבוריות ייזמיות העוסקות בהקמת נכסים |
בעיקר הנפקת אג"ח שתמורתן מהווה הון עצמי להשקעה בנכסים |
- כפוף לדירוג והערכת סיכונים של - שיעור השכרה מוקדמת של הנכס |
|
חברות ייזום והשקעה פרטיות |
- בעיקר הון עצמי של הבעלים - שותפויות עסקיות - אשראי חוץ בנקאי ממוסדיים ניתן |
- בעיות של אי-סחירות ושקיפות מול - מחסור קבוע במקורות הון עצמי, - לרוב הכרח בדילול בעלות ושליטה. |
|
משקיעים מוסדיים: ביטוח, קרנות פנסיה וגמל |
הצבר כספי העמיתים/מפקידים המממן בד"כ את כל ההשקעה ללא מינוף בנקאי. |
לא רלוונטי. |
משמעויות עקריות – בעלי הנכסים הפרטיים וסקטור חברות ההשקעה הפרטיות המבקשות לעסוק בפיתוח ו/או רכישת נכסים מניבים סובלים ממחסור קבוע במקורות להון עצמי.
אחת התוצאות היא שמרביתם נאלצים למכור נכסים לאותה קבוצה קטנה של חברות ציבוריות ומוסדיים.
ב. בתחום הנדל"ן למגורים -
|
הגופים הפועלים |
מקורות ההון העצמי לביצוע פרויקטים למגורים |
קשיים אופיניים בגיוס הון עצמי |
|
חברות ציבוריות לבניה למגורים |
בעיקר הנפקת אג"ח שתמורתן מהווה הון עצמי להקמת פרויקטים |
- כמעט לא ניתן לגייס לפרויקטים - בעיות בקבלת דירוג והערכת - לא ניתן לרשום הכנסות ממכירות |
|
חברות פרטיות לייזום נדל"ן למגורים |
- בעיקר הון עצמי של הבעלים - שותפויות עסקיות - אשראי חוץ בנקאי ממס' מועט |
- בעיות של אי-סחירות ושקיפות מול - מחסור קבוע במקורות הון עצמי, - לרוב הכרח בדילול בעלות ושליטה. - אין מספיק גופים מממנים. |
|
קבוצות רכישה למגורים |
- הון עצמי של יחידי הקבוצה |
- קשיים שעשויים לנבוע מהתזרים |
|
חברות ציבוריות לייזום נדל"ן למגורים |
בעיקר הנפקת אג"ח שתמורתן מהווה הון עצמי להקמת פרויקטים |
- כמעט לא ניתן לגייס לפרויקטים - בעיות בקבלת דירוג והערכת - לא ניתן לרשום הכנסות ממכירות |
משמעויות עקריות – החברות ההציבוריות העוסקות בתחום המגורים נאלצות לגיוסים לא קלים במנות לא גדולות עם רגישות למצב שוק ההון.
החברות היזמיות הפרטיות, המהוות את העיקר והבסיס לענף, סובלות ממחסור קבוע במקורות להון עצמי.
התוצאות הן בניה בהיקפים קטנים ומדודים, עיכוב ביכולת מימוש זכויות בניה ופרויקטים ולרוב צורך ביצירת שותפויות לא טבעיות רק כדי להשלים צרכי הון עצמי.
בישראל פועלים כיום כ 4 גופים בלבד בתחום של העמדת מימון חוץ בנקאי לפרויקטי נדל"ן.
מה זה מימון חוץ בנקאי (מזנין) לנדל"ן:
הגופים העוסקים במתן הלוואות מזנין לנכסי נדל"ן ממלאים את המחסור הפיננסי שנוצר בין: סה"כ הצורך במלוא מימון הנכס לבין סך מקורות המימון הזמינים כרגע והמורכבים ממימון בנקאי שאושר וההון העצמי של בעל הנכס/היזם.
מימון המזנין נמצא בד"כ בעמדה של בטוחות מדרגה שניה, באמצע, כמימון הכפוף רק להלוואה הבנקאית, המובטחת במשכנתא ראשונה, אך תמיד בעמדת בכורה ביחס להון העצמי של בעל הנכס/היזם.
אסטרטגיות המימון הצפויות:
גופים העוסקים במתן הלוואות מזנין יקפידו כעת על שיתוף פעולה עם הבנקים על מנת לממן אך ורק נכסים שהבנק ממליץ עליהם ומעוניין בהמשך מימונם.
האסטרטגיה הצפויה והמקובלת יותר תהיה שיתוף פעולה עם הבנקים בהשלמת חבילות מימון שיכללו מרכיב השלמת הון עצמי (הלוואות מזנין), להשלמתם, רכישתם או refinancing של נכסים טובים הנמצאים במצוקת מימון/הון עצמי. וכן, למימון הקמתם של פרויקטי מגורים נבחרים.
גופים העוסקים בהשלמות הון עצמי (מימון מזנין) יקפידו בדרך כלל על העקרונות הבאים:
- · הלוואות מזנין יועמדו רק לנכסים שכבר אושרו למימון בנקאי.
- · המימון יהיה בשיעור של עד 50% מההון העצמי הנדרש ע"מ להבטיח, יחד עם ההון העצמי של הייזם והמימון הבנקאי, את מלוא מימון הנכס או פרויקט המגורים.
- · סביר שמלווי מזנין לא יאשרו מינוף יותר מ 85% משווי הנכס או הפרויקט (סה"כ מימון בנקאי ומזנין).
- · ליווי ובקרה (ללא התערבות ניהולית) על מהלך השלמת הפרויקטים, הנכסים, ייצובם והשבחתם.
- · קביעת מועד Exit מחייב מראש, במח'מ קצר של כשנתיים.
- · גביית ריבית מינימום ותוספת חלק מרווחי הפרויקט/נכס ביציאה/מימוש.
שילוב המימון החוץ בנקאי יצור הרכב מימון גמיש שיאפשר יתרונות ליזם:
- · מינוף ההון העצמי להשגת תשואות גבוהות יותר,
- · הרחבת היקף הפעילות ופיזור ההשקעות,
- · גיוס הון חוץ-בנקאי ייעודי לפרויקטים ספציפיים ללא דילול השליטה.
השלמת הון עצמי לפרויקטים היא "כסף יקר יותר ממימון בנקאי" אך נדיר וחיוני ליזם כתחליף והשלמה להון העצמי שלו, אשר אין יקר ערך יותר ממנו.
בברכה,
אבי גולדנברג
0544650999
avigag@gmail.com
אבי גולדנברג חברת מזפרו העוסקת בתחום של מימון חוץ בנקאי ומימון נדל"ן.
www.mezzpro-eu.com - אבי גולדנברג במזפרו