ניתוח של הקריטריונים העקריים מראה כי קבוצת פארקי ההיטק לקחו כבר מזמן את ההובלה בתחום הנכסים המניבים המובחרים בישראל.
הידעתם שפארקי ההיי-טק הם:
- בעלי שיעורי התפוסה הגבוהים ביותר,
- נושאים במחירי השכירות הגבוהים ביותר,
- מייצרים שווי נטו הגבוה ביותר למר' מבונה
- מניבים תשואות גבוהות ויציבות על ההון העצמי שהושקע בהקמתם.
פארקי ההי טק שמתמקדים בנישה של מחקר ופיתוח טכנולוגי זכו להצלחה רבה והם אפיק השקעה מאוד מצליח בתחום הנדל"ן, פארקי הייטק מסוג זה מניבים את שיעורי השכירות הגבוהים ביותר למטר רבוע ומייצרים תשואה מצוינת על ההון העצמי שהושקע בפיתוחם.
בישראל ניתן לציין כ 10 מתחמים שבהם פועלות חברות ההיי טק כגון: קיסריה, איירפורט-סיטי, תפן, צחר, עומר, מת"ם חיפה, קריית עתידים,
רחובות, גן טכנולוגי ירושלים, ופארק אזורים בפתח תקוה.
אפשר לומר כי מתוך המרכזים שציינתי, רק 5 מהם עונים על ההגדרה של פארק היי טק, האיזורים הם:
פארק מת"ם בחיפה, קריית עתידים ברמת החייל, פארק המדע נס ציונה/רחובות, גן טכנולוגי ירושלים ופארק אזורים בפתח תקווה.
יתר האיזורים שייכים יותר להגדרה של אזורי תעשיה ומשרדים.
על מנת לעמוד בהגדרת "פארק הי-טק" צריך מתחם מסוים לעמוד בקריטריונים הבאים:
- בעלות ו/או שליטה של גוף אחד על זכויות הקרקע וזכויות הבניה, במתחם הפארק
- בעלות ו/או שליטה של גוף אחד על התשתיות והשטחים הציבוריים בפארק.
- בעלות ו/או שליטה של גוף אחד על מרבית המבנים ומבני הציבור במתחם הפארק.
- ניהול, תפעול ואחזקה מרכזיים של מתחם הפארק.
- רוב מוחלט של שטחי המבנים משמש לפעילות של חברות מדע ועתירות ידע.
פארקי ההי-טק בישראל התפתחו תוך התמקדות בפעילות המו"פ ולא ביצור תעשייתי מתוחכם. עובדה זו מאפיינת התפתחות פארקים בערים הראשיות ונובעת בין היתר מהגדרת אזורי הפיתוח בחוק לעידוד השקעות הון.
מרבית אזורי ההי-טק האחרים, למעט חמשת הפארקים כאמור, כמו: הרצלייה, רעננה, רמת החייל, מתחם-הבורסה ר"ג, קריית-אריה פ"ת, הר חוצבים, רחובות וכדומה הינם "אזורי תעשיה ומשרדים". באזורים הנ'ל יש בעלויות רבות ושונות על יחידות הקרקע, כל הדרכים התשתיות והשצ"פ בבעלות הרשות המקומית הקובעת גם את רמת אחזקתם, הבניינים בבעלות גורמים רבים, אין תכנון ושיווק המרוכז ע"י גוף אחד, אין כל גוף השולט ו/או מספק שירותי ניהול תפעול ואחזקה, תמהיל העסקים הפועלים במתחמים אלו נקבע באופן אקראי ע"י המשווקים והלקוחות של המבנים השונים ולא בכולם מתקיימת התמחות בהי-טק.
הייתרונות הנוספים של פארקי ההי-טק: בנוסף על עמידתם במרבית הקריטריונים המאפיינים אותם כ"פארקי הי-טק" ניתן לציין נקודות חוזקה עיקריות נוספות התורמות להצלחתם ולהשבחתם של חמשת הפארקים:
- קרבה הפיזית של הפארקים לאוניברסיטאות ומכוני המדע והמחקר מהווה יתרון מכריע להקמת מרכזי מו"פ הן של החברות הרב- לאומיות והן של מיזמים חדשים ולשילוב אנשי המחקר מהאקדמיה.
- דמי השכירות בפארקים התייצבו על מחירים נמוכים יותר מאלו המשולמים במבני המשרדים באזורי הביקוש האחרים.
- יתרון לגודל בעלויות תפעול לחברות גדולות וכבדות. חברות הי-טק קטנות נהנות מהסמיכות למערכות הן המקצועיות והן המנהלתיות של החברות הגדולות (Cluster advantage).
- נגישות טובה, מערכות הסעה מרוכזות וקירבה לתחנות רכבת מהירה.
- בפארק מספקים לעובד כל מה שהוא צריך. סביבת עבודה מטופחת ומפנקת.
התוצאה היא בהחלט הצלחה.
מבחינת השווי הנדל"ני הפכו פארקי ההי-טק המתמקדים ב"נישת" המו"פ הטכנולוגי להצלחה רבה עבור בעליהם.
פארקי ההי-טק פועלים בתפוסה ממוצעת של יותר מ 95%, מניבים דמי שכירות גבוהים יחסית גם למבנים הוותיקים הנהנים ממיתוג והביקוש של הפארק , נהנים מעלויות קרקע היסטוריות נמוכות יחסית ולכן, משקפים שווי נטו גבוה ביותר לכל מר' מבונה ומייצרים תשואה מצוינת על ההון העצמי שהושקע בייזומם. (יתכן ולא כך הוא לגבי פארק אזורים שנמכר ונרכש כבר פעמיים בשנים האחרונות).
לגבי העתיד, ניתן לאמור כי פיתוח ומיתוג של "פארקים נושאיים" יהיה אחד מהתחומים שיובילו את המדרגה הבאה.
בפוסטים הבאים אני אתמקד בחמשת פארקי ההיי טק ובמאפיינים העיסקיים שלהם שעושים אותם לנכסים מניבים.
בברכה אבי גולדנברג