ניתוח התהליכים בשווקי הנדל"ן במזרח אירופה יכול לספק זווית ראיה אחרת למה שצפוי בשנים הקרובות, שונה לגמרי מהמצב שהתקיים בתוך המשבר.
זירת הנדל"ן למגורים במזרח אירופה היא ענף פעילות עם סיכויי צמיחה מהותיים ל 5 השנים הבאות.
קבוצת החברות היזמיות הפועלות בתחום המגורים בשדה זה ואשר נחשבו ל"כבשים השחורות" של שוק ההון ב 2008-9 יפגשו כבר במהרה ביקושים לדירות ויחלו לפתח ולממש את מלאי זכויות הבניה שברשותן ולייצר תזרימים ורווחים לבעלי המניות ולמחזיקי האג"ח.
לאחר רצף של הורדות שווי ניכרות, אלו אשר יצליחו לענות על הביקושים, יבנו בנחישות וביעילות וימכרו דירות הם אלה שיציפו ערך ניכר החבוי כעת פוטנציאלית בנכסי החברה שבסיפריהן.
הביקוש למגורים עממיים במדינות מרכז/מזרח אירופה, החברות באיחוד האירופי, מייצג ביקוש אמיתי ויציב ל"מאות אלפי דירות" ובעיקר בפולין, רומניה, צ’כיה והונגריה.
- זהו ביקוש של משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה לשימוש עצמי (ולאו דווקא להשקעה)
- הביקוש מתאפיין בצורך בפתרונות מגורים בכ 10 ערים גדולות,
- בעיקר לדירות בגודל ממוצע של כ 70 – 65 מר’ ובמחיר כולל לצרכן של כ 100-120,000 איירו.
התזוזה בשוק מתבססת על שני גורמים עיקריים:
- הקיפאון המוחלט של רכישות ושל בניה כבר כמעט שנתיים,
- שיחרור משכנתאות לרוכשי דירות.
במהלך ההתייצבות שלאחרי המשבר הפיננסי הופעלו תכניות ממשלתיוית לתמיכה במתן משכנתאות לרוכשי דירות וייתכן שאביב 2010 יהווה את תחילת התקופה בה רוכשי דירות, עם הון עצמי של כ 30-40,000 איירו למשפחה, יאושרו למשכנתא ויתחילו לרכוש דירות.
בנקודה זו בשוק, היצע דירות חדשות הוא כמעט אפסי ולכן, חברות יזמיות שיש להן פרויקטים מוכנים לביצוע במרכזי השכונות בערים, עם היתרי בניה, ומערכי ניהול ומכירות מקצועיים צפויים להיות הראשונים שיהנו מתחילת התזוזה בביקושים ולהציג רווחיות בתוך לא יותר משנתיים.
יחד עם זאת, תחזית זו כמובן וכמעט ולא תשפיע ולא תשפר את מצבן של חלק מהחברות שרכשו רכישות ספקולטיביות של קרקע חקלאית בפאתי הערים ואף מחוץ להן. מחירי קרקעות מסוג זה, והזמינות של גורמים שבכלל יהיו מעוניינים ברכישתם מוטלים בספק לתקופה ארוכה.
לשוק ההון הישראלי נציגות לא קטנה ומקצועית מאוד המורכבת מחברות ייזמיות הפועלות בתחום המגורים זה כמעט עשור במזרח אירופה. לדוגמא יש לשים לב ל – :קבוצת אולימפיה, קבוצת לגנא, אפריקה ישראל, רונסון (דורי ותיאטראות ישראל), GTC (מקבוצת קרדן), שיכון ובינוי, גמול ייזום, בסר אירופה, אר. או. פיוצר, ניאוסיטי, דמרי, אוסיף ואחרים,
מרבית חברות אלו, למרות ש"סר חינן" בעיני חלק מהפרשנים, מבוססות היטב בשווקי המגורים במזרח אירופה. אלו חברות שהקימו ומכרו בהצלחה אלפי יחידות דיור ברמה טובה, יש ברשותן מלאי קרקעות עם זכויות בניה מאושרות במיטב המיקומים, יש להם מומחיות במימון פרויקטים והנהלות מקצועיות.
לא יהיה זה יומרני להעריך כי בתוך שנתיים, תוך לקיחה בחשבון את זמני הביצוע ואת כללי ה IFRS, יוצף ערך מהותי בחברות אלו.
בברכה,
אבי גולדנברג
0544650999
avigag@gmail.com
אבי גולדנברג חברת מזפרו העוסקת בתחום של מימון חוץ בנקאי ומימון נדל"ן.